Böngészed az ingatlanokat, új otthont keresel a családodnak. Tudod, hogy fontos az energetikai tanúsítás. Ebből a kiszemelt épület minőségére is következtethetsz. A+-os lakóház esetén azt gondolhatod, hogy nem érhet baj, hiszen az az egyik legjobb minősítési kategória. Nos, sajnos belefuthatsz komoly problémákba.
Az energetikai vizsgálat
Az vizsgálat menetét és technikáját a 9/2023. (V.25.) ÉKM rendelet szabályozza. Leegyszerűsítve arról van szó, hogy egy referenciaépülethez viszonyítva milyen a vizsgált ingatlan. A vizsgálatba tételesen bele kell venni tulajdonképpen mindent. Falazat, nyílászárók, gépészet, tetőszerkezet, szigetelések, technológiák, hűtés, fűtés. Szóval tényleg mindent. Külön besorolást kap az energia hatékonyság és a CO2 kibocsátás.
A fenti ábrán látható kategóriák léteznek. (2024-től). Ezek tulajdonképpen azt mutatják, hogy a rendeletben definiált referencia ingatlanhoz képest milyen a vizsgált épület. Az A+++-os a legjobb, nulla az éves energia felhasználása. Az A+ pedig egy nagyon nagyon jó eredmény. Az ingatlanok körülbelül mindössze egy százaléka tudja ezt a szintet!
A referencia vagy követelményszint
Az a bizonyos nagyon jó referencia épület, amihez viszonyít az energetikai vizsgálat, mindössze 76kWh/m2/év fogyasztással rendelkezik. Ez az A-s épület. Minden új építésű lakóháznak hoznia kell ezt. Egy 80m2-es ingatlan esetén ez 6080 kWh/év. Ebben minden benne van. A gáz, a villany, fűtés, hűtés, melegvíz használat, világítás stb. Ha mindent árammal csinálna a tulajdonos, akkor 2523*36=90.828.- Ft. plusz 3557*70,1=249,345.-Ft., összesen tehát 340.173.- Ft. lenne az éves energia számla. Ez havi 28.347 Ft. Ezt tudja a referencia ingatlan.
Milyen az A+-os ingatlan?
Az A+-os lakóingatlan jobb, mint a referencia. Definíció szerint a követelményszint 50-90 százaléka közt van. Ha mondjuk épp 50%, akkor az éves rezsije mindössze kicsit több, mint 127.000.- Ft., ami havi szinten 10.600.- Ft.! Ebben benne van minden felhasznált energia! Látható tehát, hogy mennyire jó ez a besorolás!
Hogyan lehet ezt elérni?
Egy A+-os ingatlan esetén a szemeim előtt a legmodernebb vázkerámia falazat rajzolódik ki. Ezen 15-20 centiméteres hőszigetelés van. Természetesen padozat és födémszigetelés is ilyen. A nyílászárók pedig gázzal töltött, három rétegű, modern hőszigetelt termékek. Természetesen hőszivattyús hűtés, fűtés, esetleg okosotthon. Új építésű, maximum 5 éves. Szóval nincs vele semmi probléma. Természetesen napelem is van rajta. Szerintem így. Sajnos azonban lehet máshogy is. Matekkal. Ezért született ez a bejegyzés.
Egy A+-os ingatlan esete
Egy hűvös tavaszi napon megkerestek, hogy mérjek fel egy A+-os lakóházat. A vevő jelölt szerette volna tudni, hogy jó-e. Mondtam neki, hogy szerintem nem lehet baj egy ilyen magas besorolású ingatlannal. Biztosan új, lehet garanciális is, bátran megveheti. Kiderült, hogy egy harmincöt éves házról van szó. Nem értettem, hogy hogyan lehet ez A+-os, így elmentem, megnéztem. Még szerencse. Egyrészt megint tanultam valamit, másrészt le tudtam beszélni a vásárlásról a megbízómat. Azóta találtunk neki jobbat.
Nem is kicsit A+-os a lakóház. Mindössze 58% energiaigénye van a referenciához képest. Majdnem A++-os! Bámulatos egy harmincöt éves háztól!
Mit tapasztaltunk a helyszínen?
Szép, tetőtér beépítéses épület. 36-os vázkerámia falazóblokkból készült, rajta 5 (azaz öt) centiméteres hungarocell hőszigeteléssel. A telekhatáron álló épületen a szomszéd felől még ez sincsen, mert utólag került rá. Az ablak káváinál nincsen hőszigetelés, nem tudtak befordulni. Padozat és födém hőszigetelés nincsen. Erről egyébként a megfelelő helyen megemlékezik az energetikai tanúsítvány is. Közepesnél jobbat egyik kategória sem kapott, de van gyenge és rossz is.
Érdekes, hogy az energetika figyelmen kívül hagyta a harmincöt éves üvegtéglákat, amik hőszigetelési képessége tulajdonképpen nulla. Bár üvegen nem lehetséges direkt hőmérsékletet mérni mégis látványos az eredmény. A környezeti hőmérséklet mindenhol 23 fok volt a házban, ennyire fűtötték fel a szemle idejére. A külső hőmerséklet 20 fok volt.
Az első képen az látszik, hogy a földszinten a klíma épp nem működik, de nem túl régen még üzemelt, hiszen 28 fokos. Felette 15 centiméterrel a födém már csak 20,2 fokos. A második képen a födém felülről, az üvegtéglákkal. Itt már csak 19 fokot mértem.
A tetőtéri szobákban mértem 13,5 fokot is, valamint az is látszik, hogy milyen gyorsan visszahül a födém. A második képen már csak 16,9 fokos. A két kép készítése között 13 perc telt el. Éjszaka még hűvösek voltak, nyilván hideg volt a födém és a falak. Nem ilyennek képzeltem egy A+-os ingatlant.
A klímákon kívül gáz fűtés volt a házban és a használati melegvizet is azzal állították elő.
Természetesen ezekre meg is kapta a rossz besorolást, hiszen a több évtizedes technológia volt.
Érdekes észrevenni, hogy nem hűtenek és nem világítanak a házban. Legalábbis nincsen négyzetméterre vetített ilyen jellegű energiafelhasználás. Ezen a ponton érdemes eltöprengeni, hogy miért nem szerepel az üvegtégla és miért hiányoznak energiafelhasználási tételek. Lehet, hogy kimondottan cél volt valami nagyon jó energetikai érték elérése? Megjelent viszont exportált villamos energia.
Hát igen. Nemrég került a házra egy napelem rendszer. 230 négyzetméteres lakóház. 32,79*230=7.541.- kWh 7,5 megawattórát termel évente. Ezt nem használják fel, mert csak a klíma fogyasztja. Egyébként hagyományos gázos rendszereket használnak.
Hát ezért A+-os!
Szigorúan matematikailag éri el ezt a szintet, a valóságban nem! Az energetika eltekintett attól, hogy a szomszéd felől nincsen egyáltalán hőszigetelés. Nem vette figyelembe az üvegtégla felületet. Nem számolt világítást és hűtést. Számolt viszont egy nagy rakás megújuló energiát. Így kiadta a program ezt az egyébként remek értéket. Bár fázott a lábunk a hideg, szigeteletlen padozaton, mégis jó az energetika.
A hab a tortán
Nem tudom hogyan sikerült kivitelezni a napelemes rendszert. Én több furcsaságot láttam. A mérőórák nincsenek kihelyezve utcai homlokzatra. A három fázis, fázisonként 32 Amper lengőkábelen jön be.A lakás elosztószekrényében 30 db 10 Amperes kismegszakító van. Nem nagyon merik terhelni a vezetékeket. De a legjobb, az egyenáramú tűzeseti leválasztó kapcsoló elhelyezése. A padláson van ugyanis.
A napelemekről...
Csak dióhéjban. A napelemek egyenáramot termelnek, amikor fény éri őket. Ez az inverterbe jut, ami váltakozó árammá alakítja át és betermeli a hálózatba. A napelem tehát mindig termel, amikor fény éri. Tehát az egyenáramú vezetékben mindig van áram, amikor termel a napelem. A tűzeseti leválasztót a tűzoltók szeretnék használni arra, hogy ha tűz lenne a házban, nyugodtan tudjanak oltani. Nem jó, ha a tűztől megolvadt szigetelésú vezeték oltóvizet kap. Esetleg nagyobb problémát okoz.
Ezért szokták könnyen elérhető helyre telepíteni a tűzeseti leválasztót. Ha a padláson van, akkor az oltás előtt fel kell menni az emeletre, felmászni a padlásra, megtalálni a kapcsolót és áramtalanítani. A füstben, a lángokban. Hát igen. Áramtalanítás után kezdődhet az oltás.
Mi a tanulság?
Nekem az, hogy soha nem mondom többet, hogy fölösleges elmennem megnézni egy ingatlant, mert biztosan jó. Sajnos lehetséges, hogy jó tanusítással rendelkezik, mégse olyan jó. A leendő vásárlóknak pedig, hogy érdemes fenntartásokkal kezelni a minősítő dokumentumokat is.
Minden esetben ajánlom tehát az épületdiagnosztika, állapotfelmérés elvégzését. Erről a szolgáltatásunkról bővebben az Ingatlan állapotfelmérés menüpont alatt olvashat.
